Huisvestingsverordening Amsterdam over woningdelen (kamerverhuur)

Kamerverhuur (woningdelen) in Huisvestingsverordening aan band gelegd

Per 1 januari 202 gelden er nieuwe regels voor kamerverhuur en verkamering van woningen in Amsterdam via de Huisvestingsverordening. De regels voor kamerverhuur gelden voor studenten of werkende jongeren die samen een woning delen (kamerverhuur), maar ook voor iemand die een vriend(in) of familielid in huis neemt (inwoning). In 2019 gold al de regel dat bij 3 of meer bewoners in 1 woning een vergunning nodig was. Dat geldt nog steeds, maar er zijn meer regels voor kamerverhuur waar verhuurders rekening mee moeten houden. In een eerdere blog over woningdelen is al aandacht besteedt aan handhaving door de gemeente door middel van bestuurlijke boete.

Regels kamerverhuur per 1 januari 2020

Dit gold al voor woningdelen en dat blijft zo:
• vanaf 3 bewoners is vergunning woningdelen (omzettingsvergunning) verplicht
• een gemeenschappelijke ruimte in de gedeelde woning moet minstens 11 vierkante meter zijn
• huurders zijn wettelijk verplicht om zich in te schrijven

Regels woningdelen tot 1 april 2020:

• wijk- en pandquota voor kamerverhuur nog niet van toepassing
• bij verhuur van 4 kamers hoeft pas vanaf 1 juli 2022 aan de geluidseisen te worden voldaan
• de eis van individuele huurcontracten geldt nog niet
• het aantal te verhuren kamers kent nog geen maximum (er gold in bepaalde stadsdelen een maximum aan het aantal kamers waardoor bestaande (dispuuts)huizen niet konden worden gelegaliseerd; dat kan nu wel).

Regels woningdelen die gelden vanaf 1 april 2020:

• wijk- en pandquota
• vanaf 4 kamers moet direct aan de geluidseisen worden voldaan
• elke huurder moet een eigen individueel huurcontract met de verhuurder hebben
• verkameren van een woning in 6 kamers of meer is alleen toegestaan als de woning er geschikt voor is
• er mag 1 volwassene per kamer wonen. Personen die wettelijk medehuurder zijn, zijn uitgezonderd van deze regel.

Schaarse vergunning voor woningdelen bij invoer quotum

Er komt een quotum per wijk een quotum per pand. Het quotum per pand houdt in dat maximaal 25% van een pand “verkamerd” mag zijn. Bestaande (vergunde) situaties kunnen met deze bepaling niet wegbestemd worden. Dat De vergunning voor kamerverhuur wordt schaars in Amsterdam in wijken waarin de vraag naar vergunningen groter is dan het aantal beschikbare vergunningen. Deze vergunning wordt daarom ook tijdelijk. Voor schaarse vergunningen gelden speciale regels. De vergunning wordt ingetrokken voor een adres wanneer er minder dan 3 bewoners staan ingeschreven op het adres waarvoor de vergunning is afgegeven. De termijn van 3 maanden begint op het moment dat de verhuurder door de gemeente op de hoogte is gesteld van het te lage aantal inschrijvingen in de Basisregistratie Personen. Omdat huurders huurbescherming hebben is er door de gemeente bij kamerverhuur niet gekozen voor een vast aantal jaren voor de duur van de vergunning. De vraag is of deze rechtsonzekerheid die de gemeente in het leven roept stand houdt bij de rechter. Ook bij kamerverhuur wordt er bij te veel aanvragen per wijk of gebouw geloot als het quotum is bereikt. Of zo’n loting gat werken is maar de vraag; zittend huurder met huurbescherming kan de verhuurder er niet zomaar uitzetten. Daarbij is ook de vraag of er wel voldoende grond is voor een quotum; daar moet immers een dringende reden van algemeen belang voor zijn. Aangezien er een grote dringende vraag is naar kamers, is dat nog maar de vraag. Ook daar zal de bestuursrechter ongetwijfeld een oordeel over geven in 2020.

Woningdelen en omzettingsvergunning naar 4, 5 of 6 kamers

Bij meer dan 3 kamers in een woning gelden nog de volgend aanvullen eisen:

a. de om te zetten zelfstandige woonruimte een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter;
b. voor het omzetten in vier zelfstandige woonruimten moet vanaf 1 juli 2022 worden voldaan aan de geluidseisen;
c. voor het omzetten naar vijf onzelfstandige woonruimten of meer moet er vanaf ingebruikname worden voldaan aan de geluidseisen;
d. er wordt binnen zes maanden na vergunningverlening een melding gedaan van feitelijke ingebruikname op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze;
e. er is geen sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meer dan zes onzelfstandige woonruimten, tenzij de aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende kan motiveren dat sprake is van een uitzonderingssituatie waarin een dergelijke omzetting geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid; en,
f. het betreft geen zelfstandige woonruimte die vanaf 1 januari 2020 is gevormd door zonder vergunning woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen (artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel d).

Advies advocaat over woningdelen/kamerverhuur

Volgt u het nog? De regels van de huisvestingsverordening zijn soms niet helder en laten ruimte voor interpretatie. De gemeente heeft zichzelf speelruimte gegeven door een vergunning mee afhankelijk te maken van de beoordeling of geen inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte. Verhuurders van kamers die een vergunning aanvragen zullen kritisch moeten zijn. De gemeente heeft de regels onvoldoende onderbouwd. Het argument van leefbaarheid hoort niet in de Huisvestingsverordening. Als dat een reden is een omzettingsvergunning af te wijzen dan kan de aanvrager daar bezwaar tegen maken. Bel vrijblijvend een van een bestuursrecht advocaat van Blenheim als u hier een vraag over heeft.

Published articles