Geschil VvE over gebruik gemeenschappelijke ruimten

Een VvE-geschil gaat soms over bouwkundige aspecten van het gebouw. In een gesplitst pand zitten prive-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten waar de VvE verantwoordelijk voor is. De vraag van een appartementseigenaar die ik kreeg is of de vloerconstructie (alsmede de ruimte tussen vloerconstructie) een gemeenschappelijk gedeelte is waar de VvE verantwoordelijk voor is. Op grond van artikel 9 lid 2 van het modelreglement is het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering (VvE) niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, ook indien deze zich in de privé gedeelten bevinden.

Wat mag van eigenaar appartement zonder toestemming VvE veranderen?

In de splitsingsakte van een gebouw is vaak het modelreglement 1992 bij splitsing in appartementsrechten van toepassing verklaard. In artikel 9 lid 1 sub a van het modelreglement 1992 is bepaald welke ruimtes tot de gemeenschappelijke ruimtes behoren, waar de VvE verantwoordelijke voor is. De vraag is of de vloerconstructie (en de ruimte tussen vloerconstructie) onder de reikwijdte van artikel 9 valt. In het artikel wordt een niet limitatieve opsomming gegeven van de gedeelten welke tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Een VvE-geschil heeft vaak betrekking op gebruik van een gemeenschappelijk deel van het gebouw door een appartementseigenaar. Bijvoorbeeld; het dank wordt zonder toestemming VvE als dakterras gebruikt. Lees ook: wanneer is besluit VvE nietig?

Vloer en plafond in appartement gemeenschappelijk of van appartementseigenaar

Onder gemeenschappelijke gedeelten vallen blijkens artikel 9 onder andere “de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten”. De vloeren zijn dus met uitzondering van de afwerklagen in privégedeelten gemeenschappelijk. Mogelijk kan de vloerconstructie (alsmede de ruimte tussen vloerconstructie) onder deze omschrijving vallen, maar dit kan niet met zekerheid worden gezegd, het zal van de feitelijke situatie kunnen afhangen. Een tegen de balken aan bevestigd plafond kan als afwerklaag in privé gedeelten worden gekwalificeerd.

Toestemming VvE voor wijzigingen aan appartement

Op grond van artikel 9 lid 2 van het modelreglement is het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, ook indien deze zich in de privé gedeelten bevinden. De appartementseigenaar die wil verbouwen zal soms toestemming moeten vragen als in muren of plafond gewerkt moet worden. Ook voor een schoorsteen door het dak is toestemming nodig. Of gebruik van (een deel van) het dak als dakterras. De eigenaar van een appartementsrecht kan de benodigde toestemming van de vergadering van de VvE op de agenda zetten zodat erover gestemd kan worden. Bij twijfel over de juiste aanpak vraag dan vrijblijvend advies aan onze VvE-advocaat.

Leidingen appartement in de vloer een gemeenschappelijke zaak

Voor beantwoording van de vraag of de leidingen die door de vloerconstructie heenlopen als gemeenschappelijke zaak kan worden gekwalificeerd, moet aangesloten worden bij hetgeen in artikel 9 lid 1 sub b staat omschreven. Indien het gaat om een “technische installatie met daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteit- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.”

Moeten leidingen op last VvE verlegd worden?

Met betrekking tot de vraag of de leidingen door een andere bewoner zelf kunnen worden verlegd is van belang de vraag of de leidingen als gemeenschappelijke zaak kunnen worden gekwalificeerd. Het kan zo zijn dat dat de leidingen op grond van artikel 9 lid 1 sub b Modelreglement gekwalificeerd kunnen worden als gemeenschappelijke zaak. Als verweer tegen verleggen of verwijderen van leidingen kan worden aangevoerd dat sprake is van verjaring op grond van artikel 3:314 BW, indien de leidingen 20 jaar of langer op de huidige manier zijn ingebouwd in de vloerconstructie. Ook kan sprake zijn van erfdienstbaarheid door verjaring. Indien sprake is van kwader trouw, geldt ook hiervoor een termijn van 20 jaar (bevrijdende verjaring).