De aannemer is op grond van artikel 7:754 BW, verplicht om bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Dit wordt de waarschuwingsplicht of informatieplicht van de aannemer genoemd. Hetzelfde geldt in geval van gebreken die aannemer ziet in ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften zoals het Bouwbesluit. De aannemer is slechts gehouden de opdrachtgever te waarschuwen voor fouten, indien de aannemer die fouten kende of behoorde te kennen. De waarschuwingsplicht veronderstelt ook een onderzoeksplicht van de aannemer. In specifieke gevallen echter kan op de aannemer, bij uitstek deskundig op een bepaald terrein een vergaande onderzoeksplicht rusten.
Geschil aannemer over gebrek in (ver)bouw
Tussen opdrachtgever en aannemer kan onderwerp van geschil zijn of een mededeling van de aannemer als waarschuwing gekwalificeerd dient te worden. Wanner is voldaan aan de onderzoeksplicht van de aannemer. Onder omstandigheden kan daarbij van belang zijn of de opdrachtgever een professionele opdrachtgever is. Een mededeling door de aannemer gedaan aan een professionele partij kan in bepaalde gevallen eerder als waarschuwing kwalificeren dan een mededeling gedaan aan een niet-professionele partij. Soms mag de aannemer vertrouwen op het advies of ontwerp van de architect maar als hij daar een onvolkomenheid in ziet geldt ook aannemers waarschuwingsplicht.
Gebrek bouw na oplevering aannemer
Hoofdregel is dat de aannemer na oplevering ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken, met dien verstande dat dit slechts geldt voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit wil echter niet zeggen dat toezicht tijdens de uitvoering, indien daarbij gebreken over het hoofd worden gezien, die redelijkerwijs hadden moeten worden ontdekt, zonder rechtsgevolgen blijft. Overigens kan de deskundigheid van de opdrachtgever bepalend is voor de vraag of een gebrek door hem redelijkerwijs had moeten worden opgemerkt op het tijdstip van de oplevering door aannemer.
Voorbeeld waarschuwingsplicht aannemer: verkeerd glas gebruikt
In geschil is de bouw van een kantoorcomplex waarbij het verkeerde glasmateriaal is gebruikt. De tekeningen en berekeningen zijn deels gedaan door een stadskantoor en een architect. De aannemer was op de hoogte van de gewenste ZTA-waarde door de opdrachtgever (maximaal 35%). Het geschil wordt een bouwarbitrage. De aannemer stelt dat hij is gevrijwaard van zijn waarschuwingsplicht doordat de opdrachtgever de glasmonsters met een andere ZTA-waarde had gekeurd (r.o. 26). De arbiter gaat niet mee in deze redenering, mede doordat de monsters niet waren gelabeld en voorzien waren van de verschillende ZTA-waarden. Zodoende kon de opdrachtgever niet goed beoordelen wat de consequenties waren van de plaatsing van het glas met afwijkende waarde. De arbiter oordeelt dat de aannemer als deskundige had moeten weten dat als gevolg van het toepassen van blank glas met een hogere ZTA-waarde (lagere zonwering) de temperatuur in de kantoorvleugels onredelijk hoog oploopt indien er geen andere voorzieningen worden getroffen. Daarbij had de aannemer op de hoogte moeten zijn van het feit dat een afwijkende ZTA-waarde gevolgen heeft voor de juistheid van de (uitkomst van de) EPC-berekening. De arbiters verdelen de schade over opdrachtgever en aannemer. RvA Bouw, 24‑10‑2012, ECLI:NL:XX:2012:BZ8340.
Ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer
Na de oplevering blijken er gebreken in het uitgevoerde werk te zijn. De rechter stelt vast dat nu aannemer ter zake van zowel de aanwezige leemlaag als van de keuze voor een kunstofvezelwapening is tekortgeschoten in haar waarschuwingsplicht en zij heeft nagelaten om als een zorgvuldig aannemer haar ontwerp van de kelder aan de omstandigheden aan te passen, dienen de gevolgen van de ondeugdelijke uitvoering van de kelder op grond van artikel 7:760 lid 2 BW voor rekening van de aannemer te komen; Rechtbank Arnhem 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BR7027.