Een VvE-verbod van Airbnb verhuur aan toeristen of een short stay verbod is vaak in het splitsingsreglement van de VvE opgenomen. De VvE advocaat adviseert wegens toenemende overlast door toeristen steeds vaker over de rechtspositie van de Vereniging van Eigenaars en de positie van de verhurende appartementseigenaar. Eigenaren van appartementen in een wooncomplex mogen zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren in hun woning geen bed & breakfast meer hebben, tenzij het VvE reglement of een vve besluit dat uitdrukkelijk toestaat. Het maakt geen verschil of de gemeente een bed&breakfast in de woning wel toestaat: de gemeente gaat niet over de vve-regels en een eventueel verhuur verbod in het splitsingsreglement. Dat is een zaak tussen de woningeigenaren binnen de VvE.
In Vereniging van Eigenaars (VvE) kan airbnb-verhuur aan toeristen verboden zijn
Een Vve ontstaat bij splitsing in appartementsrechten. Dat gebeurd in de notariële splitsingsakte. Als je een appartementsrecht koopt dat wordt in de leveringsakte altijd verwezen naar de splitsingsakte. Vaak is een modelreglement van toepassing verklaard, ook wel splitsingsreglement genoemd. In het modelreglement staat bijvoorbeeld standaard in artikel 25: “ Elk privégedeelte is bestemd om te worden gebruikt als woning en dient door iedere eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig te worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is geoorloofd met toestemming van de vergadering.” En ook “Het is niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.” Ook bed & breakfast kan in het VvE-reglement ook verboden zijn. Als verhuur niet in de splitsingsakte is verboden dan kan dit ook in het huishoudelijk reglement zijn geregeld.
Verhuur verbod; huishoudelijk reglement vs splitsingsreglement
Door de vergadering van de VvE kan een huishoudelijk reglement vastgesteld worden dat het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten betreft. Het besluit tot vaststelling van het huishoudelijk reglement dient conform de statuten genomen te worden. De regels in het huishoudelijk reglement kunnen een aanvulling zijn op de regels uit het splitsingsreglement. Er kunnen geen regels in opgenomen worden die strenger zijn – of afdoen aan het splitsingsreglement. De vergadering van de VvE kan slechts regels van orde opnemen in het huishoudelijk reglement met betrekking tot feitelijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Op die regel bestaat een uitzindering in geval de VvE vergadering afwijkend gebruik van de bestemming kan toestaan. Beperkingen voor het gebruik van de privé-gedeelten van de appartementseigenaren dienen gebaseerd te zijn op de (mogelijkheden daartoe volgens de) splitsingsakte. Dus als er geen verhuurverbod in het splitsingsreglement staat dan kan geen verhuurverbod in het huishoudelijk reglement opgenomen worden; de VvE kan door wijziging van het splitsingsreglement om een degelijk verhuurverbod invoeren .
VvE actie tegen verbod kamerverhuur
Als de VvE meent dat sprake is van overtreden van het splitsingsreglement dan kan het VvE-bestuur sommeren tot naleving van de VvE regels. Er staat doorgaan een boetebeding in het splitsingsreglment. Het bestuur van de VvE kan ook aanzeggen dat een boete wordt verbeurd als de overtreding voortduurt. Als overleg en sommaties niet helpen dan kan de VvE besluiten met een advocaat in kort geding nakoming van het verbod te vorderen, dus een verbod, op straffe van een dwangsom. Dat kan ook in een bodemprocedure gevorderd worden maar dat duurt langer. In een bodemprocedure kan de VvE ook een verklaring voor recht vorderen dat verhuur van het appartement via de website AirBnb en de ingebruikgeving van dat appartement voor korte periodes aan onbekende derden en/of toeristen, strijdig is met de akte van splitsing. Dat werd in deze uitspraak over een VvE verhuur verbod toegewezen.
Vordering VvE-besluit verhuur aan toeristen
De Vve-vergadering kan ook voor verhuur zijn aan toeristen, maar dat zal niet snel het geval zijn. In een uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam van 14 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:2120 werd een VvE besluit van die strekking genomen maar een van de appartementseigenaren stapte binnen 30 dagen naar de rechter om het VvE besluit te laten vernietigen. Het VvE besluit luidde: ‘de korte termijn verhuur als proef te gedogen en bij de volgende ALV opnieuw te bespreken’ waarbij volgens het voorstel tevens de gemeentelijke regelgeving en enkele andere randvoorwaarden in acht dienden te worden genomen’. De rechter oordeel dat het VvE besluit is strijd was met artikel 25 van het splitsingsreglement. Kantonrechter stelt vast dat het VvE-geschil betreft het verbod in het splitsingsreglement om het privégedeelte te exploiteren als pensionbedrijf mede betrekking heeft op het af en toe verhuren van het appartement via AirBnB aan (met name) toeristen. Kantonrechter oordeelt dat sprake is van een exploitatie van het appartement als pension. Verhuur via AirBnB is in strijd met het verbod in het splitsingsreglement, bestreden besluit van de VvE is nietig.
Kort geding VvE tegen verhuur aan studenten
Het hangt vaak af van de formulering van een verbod in het splitsingsreglement of iets verboden. Check dus goed de exacte formulering in de splitsingsakte. Een appartement wordt soms ook aan studenten verhuurt. Dat hoeft niet perse bedrijfsmatige verhuur te treffen. In de rechtszaak over de verhuur van het appartement aan zijn zoon en drie studievrienden, werd niet als bedrijfsmatige verhuur worden gezien. Hierbij was van belang dat eigenaar van het appartement ter zitting heeft verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van de zoon en het appartement te verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen). Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur, aldus de rechter. Maar het gerechtshof Amsterdam dacht daar in een uitspraak van 10 september 2013 ander over (ECLI:NL:GHAMS:2013:2857); het tegen betaling aan derden (toeristen) in gebruik geven van als woning bestemd appartement voor korte periode is bedrijfsmatige exploitatie en dus niet toegestaan. Om duidelijk te krijgen over het verbod in de splitsingsakte of het reglement is het zinvol de mening van een VvE advocaat te vragen.
Uitleg splitsingsreglement VvE in geval van verhuur
Uitleg van de bepaling van de splitsingsakte doet de rechter als volgt: bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die, met toepassing van de redelijkheid en de billijkheid (vgl. het bepaalde in artikel 2 van het hier toepasselijke modelreglement 2006) in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende (model)reglement. Zie uitspraak van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9967 over de nietigheid van een VvE-besluit waarbij 60 dagen per jaar Airbnb-verhuur aan toeristen werd toegestaan. De rechter oordeelde in deze zaak dat appartement via de website AirBnb en de ingebruikgeving van dat appartement voor korte periodes aan onbekende derden en/of toeristen zoals wordt gedaan, strijdig is met de akte van splitsing.