Een koper van een woning die een verborgen gebrek ontdekt kan bijvoorbeeld vermindering koopprijs vorderen. Dit voorbeeld is aan de orde geweest in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 2 april 2013. Kopers hebben van verkoper een woonhuis met garage, erf en tuin bij “Koopakte bestaande eengezinswoning” van 8 juni 2009 gekocht. De notariële akte van levering is gepasseerd op 17 juli 2009. In januari 2010 zijn kopers met de verbouwing begonnen en is gebleken van een van de bouwtekeningen afwijkende fundering.
Geeft een koopakte vrijwaring tegen verborgen gebreken?
In de “Koopakte bestaande eengezinswoning” staat in artikel 5.1 onder meer:
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, …”
en in artikel 5.3 voor zover van belang:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.” Lees ook over uitsluiting aansprakelijkheid bij een verborgen gebrek.
Kopers hebben hebben een onderzoeksplicht
Kopers hebben aan hun onderzoeksplicht voldaan door de bouwkundige staat van de woning te laten onderzoeken door Perfectbouw. Uit de conclusie van de rapporteur dat er sprake is van scheurvorming die “… niet actief en … gedateerd …” is, mochten Kopers afleiden dat nader onderzoek niet geboden was, temeer niet omdat verkoper, die als aannemer/bewoner geacht wordt te hebben geweten van deze scheurvorming, Kopers niet op de vermoedelijke oorzaak van die scheurvorming, namelijk de wijze van fundering, gewezen heeft. Bovendien zou nader onderzoek destructief moeten zijn en zover reikt de onderzoeksplicht van kopers niet.
Koper mag vertrouwen op uitvoering conform bouwtekening
Op grond van het rapport van de deskundige oordeelt het hof dat verkoper een woning verkocht en geleverd heeft aan kopers met een fundering die niet gelijk en niet gelijkwaardig was aan de fundering die ingetekend stond op de bouwtekeningen die verkoper aan kopers heeft verstrekt. Kopers mochten, bij gebreke van een andersluidende mededeling van verkoper erop vertrouwen dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening zou zijn aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig was.
Non-conformiteit geeft recht op vermindering koopprijs
Aldus is sprake van non-conformiteit die recht geeft op vermindering van de koopprijs als bedoel in art. 7:22 BW. Overigens is deze tekortkoming ook aan verkoper toerekenbaar, omdat hij de fundering onder de serre zelf heeft aangebracht, omdat hij als aannemer redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de aangebrachte fundering niet gelijkwaardig was aan de ingetekende fundering op de aan kopers verstrekte bouwtekeningen, en omdat hij daarvan de kopers onkundig heeft gehouden.
De hoogte van het gevorderde bedrag voor de koopprijsvermindering ad € 37.301,67 is door verkoper als reëel erkend en komt ook de rechter reëel voor. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn de kosten van het onderzoek van de funderingsdeskundige ad € 1.162,63 meten ook door verkoper vergoed worden. De koopprijs wordt door de rechter met € 37.301,67 verminderde en verkoper wordt veroordeeld dit bedrag aan kopers te voldoen.
Stel uw vraag over vastgoed aan het team vastgoed & overheid van Blenheim