Huur betalen voor horeca- en winkelruimte tijdens coronacrisis

Overmacht bij huurovereenkomst horeca en winkels door coronamaatregelen

Voor de meeste huurovereenkomsten voor horeca en winkels wordt het ROZ model gebruikt. Daarin worden van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte (wordt ook bij horeca gebruikt). Om vast te stellen wanneer iets voor risico of voor rekening van de huurder of de verhuurder is, dien je eerst de algemene bepalingen te raadplegen. Ook voor problemen die ontstaan door de corona-maatregelen.

Echter, deze ROZ bepalingen hebben geen regeling voor een overmachtsituatie. Daarom zijn de huurder en verhuurder aangewezen op het bepaald in de wet, en wel art. 6:75 BW:
“Een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.”

Een overheidsmaatregel in verband met het coronavirus, zoals bijvoorbeeld de tijdelijke sluiting horeca, zal als overmacht gekwalificeerd worden, en is niet voor risico van huurder of verhuurder; het raakt hen beiden. Nu zij beiden getrofeen worden door de tijdelijke maatregel zou je kunnen verdedigen dat de gevolgen daarvan 50/50 over huurder en verhuurder verdeeld moet worden. Gedeelde smart is halve smart.

Wanneer komt in huurder horeca in verzuim?

De huurder komt niet in verzuim (en pleegt dus geen wanprestatie) indien op last van de overheid zijn bedrijf niet open mag, zoals nu voor de horeca geldt. De huurder kan de exploitatieverplichting dan niet nakomen. Het niet gebruiken van het gehuurde is in die situatie geen wanprestatie. De verhuurder zelf kan ook niet nakomen omdat het gehuurde (tijdelijke) niet gebruikt kan woorden conform de overeengekomen (en aan de huurder te leveren) bestemming. De verhuurder kan de huurder dan niet verplichten in strijd met een overheidsverbod wel open te gaan. Het tijdelijk niet kunnen betalen van huur als gevolg van overmacht, zal de huurder moeten aantonen. Als hij dat aantoont dan kan die tekortkoming (tijdelijk niet kunnen betalen) hem niet toegerekend kunnen worden. Dat betekent ook dat de verhuurder bij tijdelijke overmacht die niet toegerekend kan worden aan de huurder die dat ook aantoont, er niet in zal slagen huurovereenkomst om die reden te ontbinden. Alleen bij definitieve overmacht zal verhuurder de overeenkomst kunnen ontbinden, maar de maatrgelen, naar het zich laat aanzien, zijn van tijdelijke duur en leveren tijdelijk overmacht op.

Schadebeperking huurder horecaruimte bij overmacht

Dit betekent niet dat de huurder ongestraft kan blijven stilzitten nadat de schade zich manifesteert: art. 6:101 BW biedt de mogelijkheid om de schade geheel of ten dele aan de huurder toe te rekenen indien deze (het verder oplopen van) de schade had behoren te voorkomen door het gebrek zó tijdig aan de verhuurder te melden dat deze in de gelegenheid is om de nodige maatregelen te nemen ter reparatie van het gebrek en ter voorkoming van (verdere) schade. Voor zover op de huurder zelf een verplichting rust om schadebeperkende maatregelen te nemen, kan ook dat argument bij de toerekening van de schade op grond van art. 6:101 BW een rol spelen. Als horeca in de bedrijfsruimte niet kan plaatsvinden kan mogelijk wel via een loket of afgifte zaken gedaan worden, daarmee kan de huurder nog steeds inkomen verwerven om de huur te betalen. Een redelijk alternatief om (gedeeltelijk) toch inkomen te kunnen verwerven zal een huurder dus serieus moeten bekijken. De verhuurder zou immers kunnen stellen dat zijn tekortkoming dat de huur niet wordt betaald als gevog van overmacht, niet is aangetoond.

Rechtbank beslist over gedeeltelijke opschorting huur horeca

De rechter in Amsterdam is een huurder in de horeca tegemoet gekomen in een uitspraak over huur van horecaruimte. De rechter stel vast dat dat partijen deze crisis niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Evenmin kan worden aangenomen dat - in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond - een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder. De huurder van de horecaruimte hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat.

Verdeling gevolgen crisis 50/50 tussen huurder en verhuurder

Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Een huurkorting van 25 % zoals door huurder is voorgesteld acht de rechter redelijk. Opschorting van huurbetaling tot 50% werd niet toegestaan omdat de huurder in het kort geding te weinig financiële informatie had overgelegd. Opschorting to 25% van de huur acht de rechter in dit kort geding redelijk.

Beëindiging huurovereenkomst horecaruimte wegens tijdelijk niet betalen huur

In de uitspraak HR 20 januari 2006, NJ 2006, 80, rov. 3.6. is aangenomen dat als een "duurverplichting" enige tijd niet is nagekomen, de nakoming achteraf, nadat de verplichting eenmaal enige tijd niet is nagekomen, niet alsnog "met terugwerkende kracht" mogelijk is. Bij overmacht ligt dat echter anders. Om de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden te kunnen benutten moet er volgens de Hoge Raad sprake zijn van een “tekortkoming van voldoende gewicht”. Dat is niet snel het geval indien de tekortkoming voorvloeit uit een overmachtsituatie. Een verhuurder zou toch het tijdelijk onbetaald blijven van huurpenningen dus kunnen aangrijpen om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij zal de rechter echter de (de tijdelijkheid van de) situatie beoordelen aan de hand van de redelijkheid en billijkheid en coulance betrachten als een huurder tijdelijk geen of minder huur heeft betaald omdat hij gedwongen zijn bedrijf moest sluiten als gevolg van corona-maatregelen van de overheid. Lees voor vermindering van de huurprijs tijdens overmacht situatie deze blog.

Andere situatie huurovereenkomst retail: detailhandel niet gedwongen dicht maar heeft omzetdaling

Retail hebben ook last van de coronacrisis. Door omzetdaling kan het moeilijk worden om de huur te betalen.

Sommige detailhandel is noodgedwongen gesloten omdat het niet niet loont om de winkel open te houden tijdens de coronacrisis. Die sluiting is dan niet het direct gevolg van een overheidsmaatregel zoals bij de horeca. De sluiting van de winkels wordt ingegeven door omzetdaling: de gevolgen van de conronicrisis die maatschappelijk effecten heeft gekregen door de overheidsmaatregelen. Inmiddels is er een niet bindende afspraak gemaakt tussen organistaties van verhuurders en retailorganisaties (zie artikel NRC van 11 april 2020 hieronder). Dat arrangement komt erop neer dat de huurbetaling door winkelbedrijven die getroffen worden tijdelijk, en al dan niet gedeeltelijk, wordt opgeschort (dus niet kwijtgescholden) gedurende drie maanden.

Inroepen bankgarantie huurder of verrekenen waarborgsom

De verhuurder zou de bankgarantie of waarborgsom kunnen aanspreken om niet betaalde huur betaald te krijgen. De huurder kan echter bezwaar maken als hij van mening is dat hij in niet gehouden is de volledige huur te betalen als gevolg van de overmachtssituatie. Huurder en verhuurder zouden kunnen afspreken dat de huurgarantie aangesproken kan worden voor voldoening van de helft van de geldende huurprijs. Dat zou voor een tijdelijk oplossing kunnen zorgen.

Tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst horecaruimte

Tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder indien geen sprake is van blijvende overmacht kan tot schadeplichtigheid van de huurder leiden.

Art 24 van de ROZ algemene bepalingen bepaalt:
24. Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand.

Huurder vertrekt vroegtijdig uit gehuurde bedrijfsruimte

Dan bepaalt art. 23.5 en 23.6 van de ROZ algemene bepalingen:

23.5 Indien huurder het gebruik van het gehuurde voor het einde van de huurovereenkomst heeft beëindigd, is verhuurder gerechtigd, zich op kosten van huurder toegang tot het gehuurde te verschaffen en zich in het bezit daarvan te stellen, zonder dat dit een gebrek oplevert.
23.6 Alle zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd, verkocht en/of vernietigd.

Beroep op onvoorziene omstandigheden corona-crisis: wijziging of beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Op grond van art. 6:258 BW kan de rechter wegens onvoorziene omstandigheden de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of geheel danwel gedeeltelijk de overeenkomst ontbinden. Dit artikel is van dwingend recht en kan dus niet in de algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst worden uitgesloten. Dit artikel worden niet snel toegepast door de rechter, en wordt bovendien terughoudend toegepast. Ook hier zal de rechter naar mijn idee er vanuit kunnen gaan dat de gevolgen 50/50 voor rekening van de partijen zijn. De maatstaf van redelijkheid en billijkheid speelt bij de afweging van de rechter een belangrijke rol. Het artikel kan uitkomst bieden voor de tijdelijke aanpassing van de overeenkomt als partijen daar zelf niet uitkomen. De uitspraak kan met terugwerkende kracht gedaan worden.

Voor vragen over huurcontracten kun je terecht bij de Hospitality Desk van Blenheim.

Gepubliceerde Artikelen