Oplevering door aannemer na bouw of verbouwing: pas op!

Wanneer de bouw of een verbouwing door een aannemer wordt afgerond vindt doorgaans een oplevering plaats, waarbij zowel de aannemer als de opdrachtgever aanwezig zijn. Deze oplevering heeft juridische consequenties. De wet kent namelijk verschillende voorschriften ten aanzien van de oplevering. Uit de aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden kunnen nog extra voorschriften volgen. Deze voorschriften hebben enerzijds betrekking op de verplichting van de opdrachtgever om mee te werken aan de oplevering en anderzijds op de juridische gevolgen van de oplevering. Deze voorschriften kunnen van belang zijn wanneer de (ver)bouw(ing) niet naar behoren is uitgevoerd. Lees ook: aanneming van werk.

Juridische gevolgen van oplevering door de aannemer

De oplevering (en acceptatie van oplevering door de opdrachtgever) kan in een aantal situaties (grote) consequenties hebben, waaronder:

• vanaf het moment van oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever (en niet meer voor risico van de aannemer). Indien het werk tenietgaat of achteruit gaat, blijft de opdrachtgever de prijs verschuldigd aan de aannemer.
• vaak is de aannemer op grond van de algemene voorwaarden verplicht het werk te verzekeren, maar door de oplevering komt aan die verplichting een einde.
• na oplevering is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor op het tijdstip van oplevering zichtbare gebreken. De aannemer is dan alleen nog aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering niet redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het is dan aan de opdrachtgever om aan te tonen dat hij gebreken bij de oplevering heeft ontdekt en daarover bij de aannemer heeft geklaagd.
• de opdrachtgever wordt bij oplevering de volledige aannemingssom verschuldigd.
• bij te late oplevering is de aannemer vaak op grond van de algemene voorwaarden een (gefixeerde) schadevergoeding verschuldigd aan de opdrachtgever.
• na oplevering begint vaak op grond van de algemene voorwaarden de garantietermijn te lopen. Daarna is de aannemer niet zonder meer aansprakelijk voor tekortkomingen.
• Uit deze opsomming blijkt dat de juridische positie van partijen op een aantal punten afhangt van de vraag of en zo ja wanneer oplevering heeft plaatsgevonden.

Wanneer is sprake van oplevering door de aannemer?

Oplevering vindt plaats na (expliciete of stilzwijgende) aanvaarding van het werk van de aannemer door de opdrachtgever. De vraag of een dergelijke aanvaarding heeft plaatsgevonden wordt beantwoord aan de hand van een beoordeling van verschillende factoren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• gedragingen van partijen voorafgaand aan het beweerdelijke moment van oplevering;
• het opleverrapport of het proces-verbaal van oplevering;
• de ingebruikname van het werk; en
• overige gedragingen na het beweerdelijke moment van oplevering.
• In sommige gevallen kan het in gebruik nemen van het werk of het wisselen van een lijst met opleverpunten tussen partijen na het moment waarop oplevering zou hebben plaatsgevonden bijdragen aan het oordeel dat het werk als opgeleverd moet worden beschouwd. De hierboven genoemde gevolgen treden dan in werking.

Ga als opdrachtgever niet zomaar akkoord met oplevering

Wanneer u niet tevreden bent over het werk van de aannemer, ga dan niet zomaar over tot oplevering. Het is raadzaam enkel akkoord te gaan met de oplevering, indien het werk daadwerkelijk en naar behoren is afgerond. Bij voorkeur dient de architect een bouwadviseur of bouwkundige aanwezig te zijn bij de oplevering om de opdrachtgever te adviseren. Kijk daarbij ook uit met het in gebruik nemen van (bijvoorbeeld) de woning; dat kan tot acceptatie van de oplevering leiden. Indien het werk wel kan worden opgeleverd is het raadzaam foto’s te maken, vooral van (kleine) punten waarover nog discussie bestaat. Lees  ook: 10 tips over oplevering door aannemer.