Onredelijke voorwaarden geven erfpacht slechte naam

Discussie over erfpachtvoorwaarden zou tot betere wettelijk regeling moeten leiden.

In een artikel in het Financiele Dagblad van 18 juni 2011 is dat goed onder woorden gebracht door Peter Jager in het artikel genaamd: " Aan erfpacht op zichzelf mankeert niets, maar wel aan de erfpachtvoorwaarden".

Het gaat al mis bij de de zgn. depreciatie, het in minder brengen op de grondwaarde van alle beperkingen van de erfpacht. In de discussie over de erfpacht op de Waddeneilanden stelt de minister dat dit 25% zou zijn. Het hoogste rechtscollege heeft jaren terug al bepaalt dat dit 45% zou moeten zijn.

Andere onredelijke voorwaarden die de canon van erfpacht flink verhogen is de opslag voor "risico "en beheer. Of een inflatievergoeding die ook in de canon wordt verwerkt, terwijl ook al jaarlijks wordt geïndexeerd wegens inflatie.

Daarom concludeert Jager in zijn artikel :

"Bij een correcte depreciatie van de grondwaarde, het tegengaan van meervoudige inflatievergoeding en van onnodige opslagen op het canonpercentage, is de angel uit het probleem. Rest een kritische analyse van de financieringserfpacht en het voorkomen van machtsmisbruik bij afloop van tijdelijke erfpacht. Een wettelijk recht op verlenging van tijdelijke erfpacht zou erfpachters veel leed besparen." Hieronder mijn reactie op het artikel.

De trukendoos van de grootgrondbezitters; wat doen we er aan?

Het artikel van Peter Jager over de slechte naam van erfpacht in het landelijk gebied (FD 5 september) geeft inderdaad een juist beeld van de inmiddels alarmerende situatie in erfpachtland. De statement van de Federatie Particulier Grondbezit (FPG) dat de discussie over erfpacht in het stedelijk gebied het goede imago van erfpacht in het landelijk gebied aantast, verhult de problemen die erfpacht buiten de steden oplevert.

Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van.

Welke trucs geven erfpacht een slechte naam?

Peter Jager noemt is zijn artikel als trucs de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste: bij verkoop van het erfpachtrecht aan de toestemming onredelijke voorwaarden te verbinden. In noem nog een aantal trucs die regelmatig door erfverpachters gebruikt worden onder meer als na afloop van een tijdvak de canon herzien moet worden:

- bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;

- een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;

- bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);.

- de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;

- in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);

- bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Hoe verder met erfpacht?

De Minister wil de wettelijke regeling van erfpacht niet aanpassen en daarmee blijven onredelijke erfpachtvoorwaarden en de genoemde trucs aan de orde van de dag. Daar is iets aan te doen. In de wet is immers al in artt. 7:311 - 399e van het Burgerlijk wetboek een zeer uitgebreide regeling opgenomen voor de pacht van land- en tuinbouwgrond. De Grondkamer is daarin aangewezen als toezichthouder. De regeling kent 95 wetsartikelen met een uitgebreide rechtsbescherming voor de pachter van land- en tuinbouwgrond. Standaard pachtcontracten die geen trucs toelaten. Dat steekt schril af bij de 16 wetsartikelen die er voor erfpacht in het Burgerlijk Wetboek staan. Waarom krijgt een boer meer bescherming dan een burger, kun je je afvragen. Een toezichthouder die erfpachtvoorwaarden erfpachtcontract moet goedkeuren zou een hoop problemen oplossen. Daarnaast zou meer rechtsbescherming in het verschiet liggen als erfpachters dezelfde rechtsbescherming in procedure zouden krijgen als gedupeerde beleggers. Deze werden in rechtszaken te hulp geschoten door de rechter door het toepassen van de bijzondere zorgplicht waaraan het handelen van banken werd getoetst. De slachtoffers van effectenlease werden daarmee beschermd tegen wilde praktijken van banken. Diverse praktijken van erfverpachters zouden de toets aan de bijzondere zorgplicht niet doorstaan. Daarmee zouden slachtoffers van groundlease (erfpacht) beschermd kunnen worden door de rechter. Dat gebeurt mijns inziens nu onvoldoende.

https://nl.wikipedia.org/wiki/Aandelenlease

Gepubliceerde Artikelen