Koopcontract en verborgen gebrek na koop woning

Lees ons artikel over: Koopcontract en verborgen gebrek na koop woning

Een advocaat vastgoed zal eerst het koopcontract bekijken waarin is geregeld bij wie het risico ligt van verborgen gebreken. Vaak wordt een NVM model koopcontract gebruikt. In artikel 6.1 van het NVM koopcontract staat als hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken, en dus draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. Artikel 6.1 kan als een ‘exoneratie’ (uitsluiting aansprakelijkheid) ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In dat geval levert in afwijking van art. 7:17 BW een verborgen gebrek dat het ‘normaal gebruik’ als woning verhindert, geen non-conformiteit op. Echter artikel 6.3 van het NVM koopcontract maakt dat anders.

NVM-koopakte en verborgen gebreken

In artikel 6.3. van het NVM-koopcontract wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van art. 6.1 gemaakt, zo volgt uit de Toelichting op de NVM-koopakte. Met artikel 6.3 in het NVM-koopcontract staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de kopers kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de laatste zin van artikel 6.3. Het begrip ‘kenbaar’ is ruimer dan ‘bekend’. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de kopers gerefereerd. Ook gebreken die de kopers niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’ aldus de Toelichting op de NVM-koopakte.[1]

Aansprakelijkheid verkoper voor verborgen gebrek

Uit de tekst van artikel 6.3. mag de koper redelijkerwijs begrijpen dat de verkoper ervoor ‘instaat’ dat het verkochte geschikt is voor normaal gebruik. In Van Dale staat dat ‘ergens voor instaan’ betekent ‘zich er aansprakelijk voor stellen’. Naar normaal spraakgebruik houdt een instaan van de verkoper voor een normaal gebruik van de woning in, dat de verkoper aansprakelijk is als normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. In die zin dat koper mag verwachten dat als er sprake is van non-conformiteit en de verkoper aansprakelijk is voor schadevergoeding voor hertel- en reparatie van het verborgen gebrek. Ook in de rechtspraak is veelvuldig aangenomen dat artikel 6.3. van de NVM-koopakte als een garantie moet worden gekwalificeerd. Ik wijs bijvoorbeeld op het arrest van het Hof Arnhem van 11 maart 2006, NJF 2006/247 (Kroeze/Nijhuis).[2]

Ouderdomsclausule

Als er geen ouderdomsclausule in de koopovereenkomst staat dat is er geen reden voor nader onderzoek, anders dan de gebruikelijke aankoopkeuring in het kader van de onderzoeksplicht die de koper altijd heeft. Een ouderdomsclausule verzwaart de onderzoeksplicht van de koper. Door de ouderdomsclausule in het koopcontract weet de koper dat door veroudering en slijtage gebreken aan de woning kunnen zijn ontstaan; dat dient koper te onderzoeken voorafgaande aan de koop van de woning. Verkoper dient ingevolge zijn mededelingsplicht echter te melden als hem dergelijke gebreken bekend zijn. Het opnemen van de ouderdomsclausule in het koopcontract ontslaat verkoper niet van die mededelingsplicht.

Normaal gebruik ondanks verborgen gebrek?

Wanneer staat het verborgen gebrek aan ‘normaal gebruik’ van de woning in de weg? In het arrest HR 23 december 2005, NJ 2010/62, m.nt. M.H. Wissink (De Rooij/van Olphen)[4] heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wijze waarop de bepalingen uit de NVM-koopakte moeten worden uitgelegd. Het ging in dit arrest over de vraag wat onder het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan. De Hoge Raad stelt voorop dat de uitleg dient te geschieden met inachtneming van de ‘Haviltex-maatstaf’. Het uitgangspunt voor de uitleg van een (voorbedrukt) beding in een modelovereenkomst als de NVM-koopakte is hetgeen ‘naar gangbaar spraakgebruik’ onder de in dat beding gebruikte bewoordingen dient te worden verstaan.[5]

Onbekendheid verkoper met verborgen gebrek

Het argument van een verkoper dat deze altijd zonder problemen van de woning gebruik heeft gemaakt is doorgaans niet relevant of redengevend. De bekendheid van verkoper met een gebrek is niet vereist voor aansprakelijkheid van de verkoper. Verkoper kan niet aan zijn schadeplichtigheid ontkomen door te stellen dat hem geen enkel verwijt treft. Overigens kan bij verkoop van een woning wel sprake zijn van wederzijdse dwaling van koper en verkoper. Een advocaat vastgoed zal vaststellen wat de juiste grondslag is om de verkoper aansprakelijk te stellen voor een verborgen gebrek.

Klachtplicht koper na ontdekking gebreken woning

De koper dient gebreken die hij ontdekt zo spoedig mogelijk te melden aan verkoper. Verkoper moet in staat gesteld worden de verborgen gebreken te herstellen of daar een regeling over te treffen met koper. Bj voorkeur dienen gebreken binnen 2 maanden gemeld te worden maar die klachttermijn is niet heilig. De klachttermijn bij verborgen gebreken is in de jurisprudentie in aanzienlijke mate is verruimd, althans genuanceerd. In zijn arrest van 12 december 2014[6] heeft de Hoge Raad bepaald dat voor de beantwoording van de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, afweging van alle betrokken belangen met inachtneming van alle relevante omstandigheden meegenomen dienen te worden. Een advocaat vastgoed kan per brief de verkoper ingebrekestellen en aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. De koper kan zelf direct na ontdekking van een verborgen gebrek voldoen aan de klachtplicht door het gebrek schriftelijk te melden aan de verkoper.


[1] Vgl. P. Wanders, ‘Redactie’ Advocatenblad 2000, p. 336-337; Heyman/Bartels 2012, nr. 375 (p. 339); en J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en NVM-koopakte’, TvC 2009, p. 123.

[2] LJN: AX6155.

[4] LJN: AU2414.

[5] Zie over dit arrest en de uitleg van artikel 5.3 ook: P. Klik, Conformiteit bij koop (diss. Rotterdam), Deventer: kluwer 2008, p. 293 – 310: en C.G. Breedveld-de Voogd, Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een woning (diss. Leiden), Boom Juridische Uitgevers Den Haag 2007, p. 158 – 171.

[6] HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593.

Gepubliceerde Artikelen