18 februari 2022

Koop-aannemingsovereenkomst en de vordering op de aannemer wegens gebreken

Categorie: Aanneming van werk

 

Op de koop-aannemingsovereenkomst zijn vaak algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Bijvoorbeeld de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV). In de algemene voorwaarden kunnen termijnen genoemd zijn die relevant zijn: een klachttermijn, een vervaltermijn of een verjaringstermijn. Of de GIW koop-aannemingsovereenkomst van het Garantie Instituut Woningbouw met bijbehorende algemene voorwaarden. Ook in de wet zijn verjaringstermijnen opgenomen.

Inspectie voor gebreken bij oplevering door aannemer

De koper van de woning die een koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten, dient na oplevering direct alle klachten en gebreken die worden vastgesteld te melden aan de aannemer. het is zinvol de opname te doen met een deskundige. Indien de lijst van klachten en gebreken zodanig groot is, hoeft de koper ook de oplevering niet te accepteren. Indien oplevering wel plaatsvindt, geldt doorgaans een termijn van drie maanden, waarbinnen alle klachten en gebreken door de aannemer verholpen dienen te worden.

Ook na oplevering na bouw ontdekte gebreken direct melden

Op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst en de toepasselijke voorwaarden zal ook een garantietermijn gelden. Ook na de oplevering en als de woning inmiddels is bewoond, kunnen zich gebreken voordoen. Sommige gebreken kunnen zich soms pas na jaren openbaren. De onderhoudstermijn en garantietermijn zijn dan mogelijk al verstreken. Ook dan geldt weer dat de koper van de woning dit direct schriftelijk dient te melden aan de aannemer. Vanaf het moment van die melding gaat een korte verjaringstermijn van twee jaren lopen (artikel 7:761 lid 1 BW). Indien de termijn niet wordt gestuit, dan dient binnen die periode een rechtsvordering ingesteld worden bij de rechter of de arbiter. Als de koper een termijn heeft gesteld waarbinnen de aannemer het gebrek moet herstellen, dan begint de verjaring te lopen bij het einde van die termijn. Ook kan de verjaringstermijn verlengd worden als de aannemer heeft medegedeeld dat hij het gebrek zal onderzoeken of herstellen. Aangezien het slechts om een korte verlenging kan gaan van zes maanden, is het van belang de termijnen goed bij te houden.

De vordering(en) van de koper tegen de aannemer

De vordering van herstel van het gebrek door de aannemer staat los van de rechtsvordering van de koper om de koop-aannemingsovereenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden. Zo kan de koper vermindering van de koopprijs vorderen wegens het gebrek in de woning. Deze gedeeltelijke ontbinding kan ook buiten de rechter om gevorderd worden (indien dat niet is uitgesloten in de voorwaarden) bij de rechter of arbiter. Die vordering verjaart vijf jaar na de dag dat koper bekend is met de tekortkoming van de aannemer.

Vraag bouwadvocaat advies over aansprakelijkheid aannemer

Zorg dat u bijtijds voldoen kennis heeft van uw positie; daarvoor is het zinvol het contract met de aannemer en de algemene voorwaarden te lezen. Wees ook alert op termijnen die de aannemer (al dan niet terecht) stelt. Als een verjaringstermijn loopt dan kan de verjaringstermijn gestuit worden. Een advocaat kan door middel van schriftelijke aanmaning conform de wet een verjaringstermijn stuiten. Na de stuiting van de verjaring begint een nieuwe termijn. Verjaring wordt ook gestuit als de advocaat binnen de verjaringstermijn de dagvaarding uitbrengt of arbitrage start.

Neem vrijblijvend contact op als u vragen heeft over uw contract met de aannemer. Lees ook: arbitrage bouw.