Enkele juridische gevolgen van het coronavirus

Enkele juridische gevolgen van het coronavirus

Afgelopen woensdag 11 maart 2020 bestempelde de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) het coronavirus officieel tot een pandemie. Vervolgens is onze overheid op 15 maart 2020 overgegaan tot het nemen van rigoureuze maatregelen. Alle eet- en drinkgelegenheden in Nederland hebben hun deuren moeten sluiten. Ook sport- en fitnessclubs, sauna's en seksclubs moeten dicht. Dit maakte minister Bruins bekend. De sluiting duurt in ieder geval tot en met 6 april a.s.

Naast het feit dat het coronavirus een gevaar is voor de volksgezondheid, zal het virus ook verstrekkende economische en juridische gevolgen met zich mee brengen. Zo hebben de maatregelen bijvoorbeeld grote gevolgen voor huurders. Zij moeten immers verplicht hun deuren sluiten. Wat heeft dat voor gevolgen voor de huurovereenkomst?

Maken huurders aanspraak op schadevergoeding en/of huurprijsvermindering nu huurders vanwege de coronamaatregelen hun deuren op last van de overheid moeten sluiten?

Het antwoord is niet eenvoudig. Van groot belang is of het “ROZ” (de Raad voor Onroerende Zaken) model is gebruikt. Volgens de standaard “ROZ” algemene voorwaarden van zowel winkel- en kantoorruimte (versies 2008, 2012 en 2015) wordt de mogelijkheid van huurprijsvermindering en schadevergoeding in verband met gebreken aan het gehuurde uitgesloten. De huurder staat echter niet in alle gevallen met lege handen. Deze kan namelijk bij de rechter een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) doen ter verkrijging van huurverlaging wegens aanwezigheid van een gebrek.

Bij huurovereenkomsten die niet zijn opgemaakt op basis van het “ROZ” model (of indien oudere “ROZ” modellen zijn gebruikt) zal moeten worden beoordeeld of in de overeenkomst specifieke afspraken zijn gemaakt over huurprijsvermindering of schadevergoeding.

Indien dergelijke afspraken ontbreken val je terug op de wet. Maar wat zijn de wettelijke regels?

Wat zijn de wettelijke regels?

In artikel 7:204 BW wordt een ‘gebrek’ aan het gehuurde gekwalificeerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.

Het sluiten van de deuren (al dan niet) op last van de overheid kan dus worden aangemerkt als gebrek. Hierdoor wordt de huurder immers niet het huurgenot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Bovendien gaat het om een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Belangrijk is dat toerekening aan verhuurder voor de vaststelling van het gebrek niet van belang is. Het sluiten van de deuren (al dan niet) op last van de overheid kan derhalve aangemerkt worden als een gebrek.

In de wet is bepaald dat verhuurder verplicht is een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd zoals thans bij de genomen coronamaatregelen het geval is. Heeft huurder dan een andere mogelijkheid?

Ja. In dit kader zijn de artikelen 7:207 en 7:208 BW van belang. Deze artikelen geven de huurder de mogelijkheid om als gevolg van het gebrek schadevergoeding en huurprijsvermindering te vorderen, met dien verstande dat voor een vordering tot schadevergoeding is vereist dat het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder. Aangezien het sluiten van de deuren op last van de overheid niet aan de verhuurder is toe te rekenen, komt huurder niet in aanmerking voor schadevergoeding.

Toerekening aan de verhuurder is daarentegen volgens artikel 7:207 BW niet vereist voor een vordering tot huurprijsvermindering. Dat betekent dat huurder als gevolg van de verplichte sluiting volgens de wet aanspraak kan maken op evenredige huurprijsvermindering.

Een dergelijke vordering dient bij de rechter te worden ingesteld.

Hoe zal de rechter beslissen?

De vraag is of de rechter een vordering tot huurprijsvermindering zal toewijzen. Normaliter zou gekeken worden naar soortgelijke situaties in het verleden. Er zijn echter geen geschikte uitspraken voorhanden, aangezien er nog nooit besloten is om op een dusdanig grote schaal deuren te sluiten in verband met een pandemie.

Wel leert de rechtspraak dat huurder niet in alle gevallen in aanmerking komt voor huurprijsvermindering. Uit de rechtspraak volgt namelijk dat bepaalde omstandigheden ook onder het ondernemersrisico van de huurder kunnen vallen. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De rechter zal daarover uiteindelijk beslissen.

Hoe nu verder?

Om als (verhuurder en/of huurder) niet te lang in onzekerheid te verkeren, kunt u ook kiezen voor een alternatieve aanpak. Mogelijk kunnen partijen overeenstemming bereiken over een alternatieve aanpak, waarin verhuurder en huurder de huur bijvoorbeeld zullen delen. Voor verhuurders is het immers ook niet wenselijk wanneer hun huurders zullen failleren, aangezien zij in dat geval veel (huur)inkomsten zullen verliezen aangezien er dan niets meer bij de gefailleerde huurder te halen valt. Bovendien is het nog maar de vraag of verhuurders eenvoudig een nieuwe huurder kunnen vinden in deze onzekere tijd. Al met al reden om een alternatieve aanpak te overwegen. Wel is het van belang dat in dat geval de afspraken goed worden vastgelegd. Willen partijen bijvoorbeeld dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt of betreft het slechts aanvullende afspraken op de huidige huurovereenkomst. Laat u hierover adviseren door een advocaat.

Bent u huurder of verhuurder en heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen?

Neem dan contact op met vastgoedadvocaat Marie-Louise van Kleef.

Contactgegevens:

mlvankleef@blenheim.nl

✆ +31 20 521 01 00

✆ +31 6 196 24 998

Gepubliceerde Artikelen