Covid-19 update voor kantoorruimten

In een eerdere blog heeft Blenheim reeds uitgebreid de mogelijkheden tot huurprijsvermindering voor horecaondernemers besproken. Naar aanleiding van deze blog heeft Blenheim veel vragen gekregen over de mogelijkheid tot huurprijsvermindering bij de huur van kantoorruimten. In deze blog wordt daarom stilgestaan bij de vraag of een huurder van kantoorruimte een beroep kan doen op huurprijsvermindering wegens de coronacrisis.

Ons inziens valt te betogen dat een beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden ook bij kantoorruimten in bepaalde gevallen kansrijk kan zijn.

De coronamaatregelen voor kantoren

De coronamaatregelen hebben uiteraard ook impact op huurders van kantoorruimten. Sinds het uitbreken van de coronacrisis in maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen om verspreiding tegen te gaan. “Werk zo veel mogelijk thuis” is het advies van de overheid. Daarnaast geldt sinds maart 2020 de regel dat men 1,5 meter afstand van elkaar dient te houden, welke regel ook geldt binnen het kantoor. Door deze maatregelen kunnen huurders van kantoorruimten slechts een klein deel van het gehuurde gebruiken, terwijl zij voor het geheel betalen.

Kort geding uitspraken

In het algemeen heeft de rechter in diverse recente kort geding procedures bepaald dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder. Over huurprijsvermindering voor kantoorruimten zijn slechts 3 kort geding procedures gevoerd (ECLI:NL:RBDHA:2020:5661, ECLI:NL:RBAMS:2020:4904 en ECLI:NL:RBMNE:2020:4753). Uit deze uitspraken kan de volgende tendens worden afgeleid:

  1. De huurder dient zijn financiële belang tot huurprijsvermindering bij de huur van kantoorruimte heel nauwkeurig te onderbouwen en;
  2. De tot nu toe toegekende huurprijsvermindering voor kantoorruimte bedraagt maximaal 25%.

Huurprijsvermindering vanwege een gebrek

Ook bij de huur van kantoorruimte kan er gelet op de coronamaatregelen een beroep worden gedaan op huurprijsvermindering vanwege een gebrek. Artikel 7:207 BW bepaalt dat indien het huurgenot van de huurder verminderd wordt door een ‘gebrek’, de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er zijn twee vereisten om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek:

  1. Het gehuurde verschaft niet het genot dat de huurder mocht verwachten en;
  2. Deze genotsbeperkende omstandigheid ligt niet in de risicosfeer van de huurder.

Het feit dat de kantoorruimte door de coronamaatregelen niet kan worden geëxploiteerd zoals men bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen, kwalificeert als een gebrek. Dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van dit gebrek maakt hierbij geen verschil. In beginsel kan een huurder huurprijsvermindering vorderen indien er sprake is van een gebrek. In beginsel, want de huurder dient eerst te bezien of de huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten, zoals vaak het geval is bij de nieuwere ROZ-modellen. De rechter kan die bepaling eventueel wel opzij zetten of wijzigen indien de huurder zich beroept op de redelijkheid en billijkheid of de onvoorziene omstandigheden.

Onvoorziene omstandigheden

Ook bij de huur van kantoorruimte kan er gelet op de coronamaatregelen een beroep worden gedaan op huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter heeft in verschillende uitspraken geoordeeld dat het aannemelijk is dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.

Nu wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang:

  • De maatschappelijke positie van partijen;
  • De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
  • De mate waarin het gebruik van het gehuurde is of was beperkt door overheidsmaatregelen;
  • De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  • De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
  • De verwachtingen voor de nabije toekomst.

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij financieel hard is geraakt als gevolg van de coronacrisis en hij een spoedeisend belang heeft bij een tijdelijke huurprijsvermindering. Waar het verband tussen de coronacrisis en de financiële noodzaak tot huurprijsvermindering bij horecaondernemingen (en de retailsector) vrij eenvoudig is aan te tonen, is dat verband bij kantoorruimten complexer. Het feit dat de kantoorruimte niet wordt gebruikt, betekent immers niet per definitie dat de impact van de coronacrisis op de huurder als ondernemer ook groot is. Veel ondernemingen kunnen immers gewoon blijven draaien ondanks het thuiswerken. De huurder zal dan ook heel goed moeten aantonen dat zij financieel hard getroffen is door de coronacrisis en de gevolgen daarvan niet zelf kan dragen. Zodra het financiële belang kan worden aangetoond acht Blenheim de vordering tot huurprijsvermindering ook bij kantoorruimten kansrijk.

Indien de financiële noodzaak kan worden aangetoond, is een vermindering van 25% van de huur met terugwerkende kracht toegestaan, zoals blijkt uit de zeer recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:4904). Hoe hoog de huurprijsvermindering in uw specifieke geval kan zijn, laat zich zonder inzage in de relevante feiten en omstandigheden moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn te geven, maar het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

Actie ondernemen?

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als huurder op te stellen waarin verhuurder van kantoorruimte wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een huurprijsvermindering wegens een gebrek c.q. onvoorziene omstandigheden. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500,- ex BTW.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met een van de advocaten van het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.

Marie-Louise van Kleef en Jeanine Bosman 

Lees hier de vorige blog over de mogelijke huurprijsverlaging voor horecaondernemers.

Gepubliceerde Artikelen