Covid-19 maatregelen en huurprijsvermindering bij hotels

Op 9 maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2021:937) zich uitgesproken over de vraag of Hotel V recht heeft op huurprijsvermindering over de periode maart 2020 tot en met 31 december 2022. Hotel V heeft aangetoond dat de coronamaatregelen inclusief de opgelegde reisbeperkingen van enorme invloed zijn geweest op de gerealiseerde omzet, ondanks het feit dat er geen sprake is geweest van een verplichte sluiting bij hotels.

Het hotel ziet zich door de coronacrisis geconfronteerd met een veel lagere bezetting en bovendien met een lagere gemiddelde kamerprijs. Als gevolg hiervan is de omzet over 2020 gemiddeld met 75% is gedaald ten opzichte van 2019. De door Hotel V gevorderde huurprijsvermindering wordt door de kantonrechter toegekend. Hotel V dient over de periode 16 maart 2020 t/m 31 december 2020 62,5% van de huurprijs te betalen onder de verplichting een volledig omzetoverzicht aan de verhuurder te verstrekken voorzien van goedkeuring door een accountant. De kantonrechter overweegt dat de wijziging zal voortduren voor zolang de beperkende maatregelen van kracht blijven, mits de omzet gedurende die periode niet het niveau van 2019 heeft bereikt.

Onvoorziene omstandigheden

De eerste vraag die zich voordoet is of de coronamaatregelen moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. De coronacrisis en de beperkende maatregelen worden door de kantonrechter als onvoorziene omstandigheden aangemerkt.

Als onvoorziene omstandigheden zich voordoen, rust er op partijen in beginsel een heronderhandelingsplicht om zo tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. In dit geval zijn partijen in onderling overleg niet tot een oplossing gekomen, waardoor de kantonrechter over een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst dient te beslissen.

Om te beoordelen of huurprijsvermindering redelijk is, dient de huurder te stellen en te bewijzen dat zij als gevolg van de coronacrisis en de daarmee gepaard gaande maatregelen beperkt is in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Daartoe dient de huurder inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en het jaar 2020, zodat het verschil in omzet door toedoen van de coronacrisis inzichtelijk wordt.

Huurprijsvermindering

In deze procedure heeft Hotel V de omzetdaling als gevolg van de coronacrisis aangetoond. Uit de rechtspraak blijkt dat de gevolgen van de coronacrisis in beginsel gelijkelijk over partijen moeten worden verdeeld. De volgende formule wordt toegepast: Gewijzigde huurprijs = oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling als gevolg van de coronacrisis : 2).

De omzetcijfers vormen het uitgangspunt bij de vaststelling van een gewijzigde huurprijs op basis van bovenstaande formule. Voorts dient de NOW steunmaatregel buiten beschouwing te worden gelaten, aangezien deze tegemoetkoming gericht is op loonkosten. De TVL steunmaatregel moet wel worden meegenomen in de beoordeling.

ACTIE ONDERNEMEN?

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als huurder op te stellen waarin uw verhuurder wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een nader vast te stellen huurprijsvermindering. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500 exclusief BTW per brief. 

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met een van de advocaten van het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.

Gepubliceerde Artikelen