Coronacrisis - onvoorziene omstandigheden en financieringsovereenkomsten

Huurprijsvermindering in Coronatijd

Rechters hebben zich inmiddels herhaaldelijk uitgesproken over de mogelijkheid voor huurders om aanspraak te maken op wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat slechts 50% van de huurprijs verschuldigd is. Daarbij wordt veelal geoordeeld dat de coronacrisis gekwalificeerd moet worden als een ‘onvoorziene omstandigheid’, waardoor in redelijkheid niet verwacht kan worden dat de huurovereenkomst volledig wordt nageleefd en dat ‘de pijn’ van de coronacrisis tussen partijen moest worden gedeeld. Dat ‘delen van de pijn’ uit zich in forse huurkortingen.

Samenvattend volgt uit de jurisprudentie over dit onderwerp dat:

• De coronacrisis dient gelet op haar omvang en gevolgen voor de economie en maatschappij (o.a.) als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW te worden beschouwd;
• Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen immers niet in de huurovereenkomst verdisconteerd;
• De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst;
• Deze verstoring is van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen op basis waarvan de overeenkomst gewijzigd kan worden;
• De gevolgen van de coronacrisis moeten gelijkelijk over partijen verdeeld te worden gedurende de periode waarin huurder de exploitatie van het gehuurde geheel hebben moeten staken;
• Dat betekent dat een huurder bij een verplichte sluiting vaak slechts 50% van de huurprijs verschuldigd is.

Financieringsovereenkomsten

Verhuurders zullen dus in veel gevallen moeten accepteren dat zij over langere perioden slechts een gedeelte van de huur ontvangen terwijl zij, behalve als hier afspraken over gemaakt zijn, wel hun volledige lasten uit de financieringsovereenkomst moeten betalen. De vervolgvraag is dan ook of een verhuurder die tegenover een huurder verplicht is de huurprijs met 50% te verminderen eveneens het recht heeft om de financieringsovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden in die zin dat hij slechts een gedeelte van zijn financieringslasten dient te voldoen.

Ondanks dat hier nog geen jurisprudentie over bekend is ziet Blenheim voor de verhuurder mogelijkheden om de financieringsovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. De coronacrisis kwalificeert immers als onvoorziene omstandigheid, welke kwalificatie ook geldt bij financieringsovereenkomsten, zo verwacht Blenheim. Het is immers goed te verdedigen dat het leerstuk van onvoorziene omstandigheden over de hele keten van huurders, verhuurders en banken van toepassing is.

Per individueel geval zullen echter wel de financieringsovereenkomst en de toepasselijke financieringsvoorwaarden moeten worden beoordeeld. Er moet worden nagegaan of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid die al dan niet in de overeenkomst is verdisconteerd. Het komt immers voor dat in financieringsvoorwaarden is opgenomen dat een pandemie niet als onvoorziene omstandigheden worden aangemerkt. Echter, ook als zo’n standaardbepaling is opgenomen, kan betwijfeld worden of de bank dan ieder beroep op onvoorziene omstandigheden kan afwijzen. Het is immers verdedigbaar dat, gelet op de enorme omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, de coronacrisis ook dan nog als een onvoorziene omstandigheid kan worden beschouwd.

Belangenafweging

Als wordt aangenomen dat de coronacrisis ook in het kader een financieringsovereenkomst kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de financieringsovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn in het algemeen van belang:

• De maatschappelijke positie van partijen;
• De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
• De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
• De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
• De verwachtingen voor de nabije toekomst.

De belangenafweging bij vastgoedfinancieringsovereenkomsten kan, rekening houdend met bovenstaande omstandigheden, anders uitvallen dan bij huurovereenkomsten. Bovendien is een financieringsovereenkomst uiteraard een andere overeenkomst dan een huurovereenkomst. Zo verbindt een huurder zich bij een huurovereenkomst een maandelijkse vergoeding te betalen voor het gebruik van het gehuurde en betaalt een kredietnemer (verhuurder) aan de kredietverstrekker rente over het bedrag dat is geleend en lost zij doorgaans periodiek af op de lening.

Het is verdedigbaar dat de overeenkomst tijdelijk wordt gewijzigd en het rentepercentage wordt verminderd voor de maanden waarin de verhuurder verminderde huurinkomsten heeft. Tevens kan gedacht worden aan opschorting van (een deel van) de periodieke aflossing.

Tot slot

Tot op heden zijn er geen uitspraken gewezen waarin verhuurders met een beroep op onvoorziene omstandigheden een verlaging van de rente of een opschorting van de aflossingstermijn afdwingen. In theorie zijn er mogelijkheden, maar de praktijk laat zien dat verhuurders in gesprek gaan met hun kredietverstrekkers en afspraken maken over de afgenomen liquiditeit en de daaruit volgende betalingsproblemen.

Blenheim staat u uiteraard graag bij de onderhandelingen met de kredietverstrekker, waarin de kredietverstrekker namens verhuurder verzocht wordt de financieringsovereenkomst te wijzigen. Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met een van de advocaten van het vastgoedteam van Blenheim.