Akkoord vastgoed & retail: huur opgeschort

Lees onze blogpost over: Akkoord vastgoed & retail: huur opgeschort

De afgelopen maand kreeg onze vastgoedpraktijk veel vragen van bezorgde huurders en verhuurders gezien de huidige ontwikkelingen rondom het coronavirus. De meest prangende vraag bij huurders is toch wel of de huur mag worden opgeschort wanneer de gehele omzet is weggevallen en huurders de huurverplichtingen niet meer (geheel) kunnen nakomen. Maar ook de verhuurders houdt deze vraag bezig omdat men wel mee wil denken met huurders, maar het niet zo moet zijn dat hiermee rechten (op de langere termijn) worden prijsgegeven. Onze praktijk staat klaar voor zowel huurder als verhuurder om te adviseren hoe hier mee om te gaan.

Rechten huurder en verhuurder

Omdat ieder geval op zichzelf staat dient eerst de onderliggende huurovereenkomst te worden bekeken om te beoordelen wat partijen specifiek hebben afgesproken voor het geval sprake is van een overmacht situatie. Voor veel horeca gelegenheden hebben partijen gebruik gemaakt van het ROZ model waarin helaas voor een overmacht situatie geen regeling is opgenomen. Gelukkig voorziet ons Nederlands rechtstelsel in het algemeen -in lijn met Europese regelgeving- in de mogelijkheid om een overeenkomst te beëindigen indien nakoming ervan (tijdelijk) onmogelijk is geworden. In dat geval kan namelijk een beroep worden gedaan op overmacht op basis waarvan een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst niet toerekenbaar wordt geacht.

Een dergelijk beding hoeft dus niet in de overeenkomst te zijn opgenomen, de wet biedt hiervoor uitkomst. De wetgever heeft deze bescherming in haar rechtsstelsel opgenomen voor die gevallen waarin een tekortkoming wordt veroorzaakt door een oorzaak die buiten de macht van partijen ligt en waarvan ook niet mag worden verwacht dat partijen hierover onderhandeld hebben ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Het onvoorzien moeten sluiten van bijvoorbeeld een horecagelegenheid of winkel op last van de overheid, zal naar verwachting worden beoordeeld als een overmacht situatie.

De huidige praktijk snakt naar een steunakkoord

Het probleem is echter dat de gebruikelijke wettelijke regeling niet altijd een passende oplossing biedt voor de praktijk van nu. Huurder en verhuurder hebben allebei een eigen belang maar ook een gezamenlijk belang, de coronacrisis raakt hen beiden. Het wel of niet kunnen ontbinden biedt geen oplossing voor partijen die op langere termijn een toekomst met elkaar zien.

De afgelopen weken is daarom meegedacht om zowel huurder als ook verhuurder door deze moeilijke tijd heen te laten komen. Dit heeft geresulteerd in een steunakkoord in de retailsector. Vastgoedbedrijven, vastgoedfinanciers en de retailsector hebben gezamenlijk richtlijnen opgesteld over de manier waarop huurders praktische hulp kunnen krijgen wanneer zij door de coronacrisis in problemen zijn gekomen.

Het belangrijkste akkoord is dat verhuurders van de panden de huur (deels) opschorten voor de maanden april, mei en juni 2020. In die maanden zullen dan ook geen procedures worden gestart om de huurder eruit te zetten.

Ook wordt uit het steunakkoord duidelijk dat veel banken willen meedenken over de financiële ruimte van de verhuurders, door hen onder meer een uitstel van zes maanden te geven ten aanzien van de aflossingsverplichtingen. Ook tonen de banken zich bereid te spreken over maatwerkafspraken. Private vastgoed financiers zijn verzocht die uitgezette lijn ook te volgen.

De voorwaarden

Vanzelfsprekend zijn voor de opschorting van de betalingsverplichting voorwaarden gesteld. Zo dient een huurder onder meer een minimale omzetdaling te hebben van 25 procent, waarbij de huurder een complete openheid van zaken moet geven. Het omzetverlies dient zogenaamde ´offline´ omzet te zijn, dus verlies dat is geleden in de fysieke winkel. Daarbij moet het omzetverlies direct transparant aantoonbaar zijn als gevolg van de coronacrisis. Een belangrijk punt om rekening mee te houden.

Ook is uitstel geen afstel: er moet nog duidelijkheid komen over hoe de opgeschorte huurverplichtingen in de toekomst alsnog dienen te worden betaald, hierover zal nog aanvullend overleg plaatsvinden zodra de daadwerkelijke impact van de crisis na juni 2020 duidelijk is. Wel is in het steunakkoord alvast opgenomen dat de huurder zich committeert de huurverplichtingen zoveel mogelijk na te komen.

Bindend voor eenieder?

Het steunakkoord is niet bindend, een bevoegdheid die het ministerie van Economische Zaken wel heeft. Aangezien de belangrijkste brancheorganisaties betrokken waren bij het akkoord en partijen ook in goed overleg zijn over het deels heropenen van de winkels is het de verwachting dat partijen de afspraken in ieder geval voor de aankomende periode zullen naleven.

De vraag is hoe andere huurders en verhuurders hiermee dienen om te gaan, aangezien het steunakkoord niet algemeen bindend is verklaard hetgeen kan leiden tot een andere rechtspositie. Ook kan het duiden van offline en online omzet voer zijn voor discussie. In ieder geval dienen zowel verhuurder als ook huurder de eventueel nieuw gemaakte afspraken duidelijk vast te leggen, juist in deze unieke periode in het huurrechtregime. Onze vastgoedpraktijk staat voor u klaar om u hier vrijblijvend mee op weg te helpen en -indien nodig- aanvullend te adviseren. U kunt hiervoor contact opnemen met Deborah van Zanten (dvanzanten@blenheim.nl)

Deborah van Zanten
Rick

Gepubliceerde Artikelen