Hoe ontvangt huurder vergoeding voor investeringen in gehuurde bedrijfsruimte?

Vordering huurder tegen verhuurder voor investeringen in het gehuurde

Vaste lijn in de rechtspraak over investeringen bij huur bedrijfsruimte van de Hoge Raad onder het oude huurrecht (waarbij overigens wel artikel 6:212 over ongerechtvaardigde verrijking gold), is dat slechts sprake zal kunnen zijn van verrijking van de verhuurder, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (Hoge Raad 25 juni 2004, NJ 2005, 338):

“Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.”

Investering in bedrijfsruimte kan huurder terug vorderen van verhuurder

Uit bovengenoemd arrest volgt dat:
a) Wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van huurder en verhuurder voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan gehuurde bedrijfsruimte;
b) In hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen (of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen);
c) In hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd;
d) In hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte veranderingen heeft (bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen).

Investering bij huur bedrijfsruimte; bewijs investering

De stelplicht en de bewijslast rust op de huurder. De huurder zal dienen te bewijzen:
• Dat hij met toestemming van de verhuurder veranderingen in het gehuurde heeft aangebracht.
• Dat hij deze (op zijn kosten) aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur niet heeft weggenomen.
• Dat hij de kosten van deze veranderingen niet (volledig) heeft kunnen terugverdienen, waardoor dus sprake is van een ‘verarming’ aan zijn zijde.
• Dat de verhuurder als gevolg van de aangebrachte veranderingen is verrijkt, doordat deze door natrekking zijn eigendom zijn geworden.
• Dat de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft (gehad) c.q. zal hebben van de aangebrachte veranderingen.
Daarnaast zal de huurder dienen aan te geven op grond van welke (bijzondere) omstandigheden het redelijk is te achten dat de verhuurder ter zake van diens verrijking een schadevergoeding aan de gewezen huurder moet voldoen.
Voor woonruimte vormt lid 216 lid 3 dwingend recht, voor huur van bedrijfsruimte en winkelruimte is artikel 216 lid 3 regelend recht. Verhuurder en huurder kunnen dan een afwijkende regeling in het huurcontract overeenkomen.

Lees ook: recht op vergoeding investering huurder

Gepubliceerde Artikelen