Advocaat bespreekt uitspraak over ongeldige opzegging erfpachtcontract door gemeente
Categorie: Erfpacht
In deze erfpachtzaak (Uitspraak Rechtbank Arnhem, nummer LJN: BT7194 d.d. 28 september 2011) gaat het om een erfpachtovereenkomst die al geruime tijd loopt. De erfpachtovereenkomst loopt nog tot december 2043.
De erfpachter heeft op het perceel een garagebedrijf geëxploiteerd en een benzinepomp. Het garagebedrijf is al enige jaren gestopt, de benzinepomp wordt voorgezet. De eigenaar heeft de gemeente benaderd dat hij de locatie wil ontwikkelen. De gemeente heeft aangegeven zelf plannen te hebben met het perceel. Het garagebedrijf staat sinds 2006 leeg. De onderhandelingen over de ontwikkeling lopen in 2009 vast. Dan besluit de gemeente in 2010 de erfpacht op te zeggen tegen 1 maart 2011. De gemeente stelt dat de erfpachter in strijd met de erfpachtvoorwaarden handelt, omdat het recht van erfpacht alleen gezamenlijke exploitatie van een garagebedrijf en benzinepomp toestaat. De gemeente heeft wel aan de erfpachter een omgevingsvergunning verleend voor het uitoefenen van Profile Bandencentrum.
Opzegging erfpachtovereenkomst
Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan de erfverpachter opzeggen als erfpachter in strijd handelt met de erfpachtovereenkomst.
De rechtbank vindt echter dat er niet terecht is opgezegd. De rechtbank overweegt:
“4.10. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het niet nakomen van de bedoelde erfpachtverplichtingen gedurende de onderhandelingen geen in ernstige mate tekortschieten van Pauline Beheer oplevert. De gemeente heeft echter bepleit dat ook als de periode van onderhandelingen wordt weggedacht, er nog steeds in totaal 44 maanden leegstand is geweest en dat dit leidt tot een ernstig tekortschieten.
4.11. De rechtbank ziet dit anders. De periode van leegstand van voor de onderhandelingen moet niet worden meegeteld. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente in 2006 of 2007 heeft geklaagd over die leegstand of dat zij hierover een voorbehoud heeft gemaakt tijdens de onderhandelingen. Door mee te gaan in het verzoek van Pauline Beheer om andere bestemmingen te onderzoeken en door tijdens de onderhandelingen geen verhuur te willen, heeft de gemeente haar rechten op dit punt verwerkt. Alleen de periode vanaf het vastlopen van de onderhandelingen, eind oktober 2009, is daarom relevant voor de beoordeling.”
Wijziging bestemming erfpacht perceel
De rechter is ook van oordeel dat de omgevingsvergunning de mogelijkheid biedt om een bedrijfsactiviteit te hebben die past binnen de planologische bestemming. Daar kan de gemeente in redelijkheid geen bezwaar tegen hebben. Daarbij weegt de rechter ook mee dat de erfpachter in gesprek is met partijen om het leegstaande gedeelte te verhuren, waaronder huurder Profile. Het stilzitten wordt de gemeente verweten. Zij had dus eerder actie moeten nemen tegen leegstand. Door mee te werken aan een andere bestemming, c.q. andere gebruiker heeft de gemeente haar rechten verwerkt om daar later weer bezwaar tegen te maken.
Verder geeft de rechter aan dat ook de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengt dat de erfpachter groot belang heeft bij behoud van de erfpacht.