17 trucs bij erfpacht

17 trucs bij erfpacht

Deze trucs bij erfpacht en vooral ook bij de taxatie van erfpachtgrond en opstallen, zijn nog steeds actueel er kom ik nog steeds tegen in de praktijk.

1. Onterecht vergoeding vragen

De erfpachter laten betalen voor wat niet geleverd wordt, bijvoorbeeld laten betalen voor vol eigendom, terwijl slechts een zakelijk recht, dat minder waard is dan vol eigendom, wordt geleverd.

2. Onjuiste grondslag voor canonberekening

Een onjuiste grondslag voor canonberekening kiezen; elke waarde dient eerst gedeprecieerd te worden voor alle beperkingen van de erfpacht, alvorens deze als grondslag voor de canon gebruikt kan worden.

3. Sigaar uit eigen doos voor de erfpachter

Canon berekenen over waarde die is toegevoegd door investeringen van de erfpachter zelf aan de erfpachtzaak.

4. Wegdenken van erfpacht bij taxatie

Ondanks dat is de grond is belast met een recht erfpacht, wordt deze erfpacht weggedacht voor de berekening van de canon; dat is een onredelijk fictie voor de erfpachter.

5. Opstallen wegdenken

Als de grond voorzien is van opstallen, werken en beplantingen, de opstallen moeten worden weggedacht voor de berekening van de aan de grond toe te delen waarde.

6. Opslag bovenop het canonpercentage

Het kiezen van irreële canonopslagen; een onnodige opslag voor ‘administratiekosten’, soms wel 1%,en een buitenproportionele opslag voor ‘risico’ boven de circa 0,5%, terwijl je over grond geen risico loopt omdat de erfpachter overal verantwoordelijk voor wordt gemaakt in de erfpachtvoorwaarden.

7. Meervoudige inflatievergoeding

In veel erfpachtcontracten wordt nog steeds meervoudige inflatievergoeding toegepast: een canonpercentage, waarin een opslag voor de inflatie en voor de inflatierisicopremie is begrepen, waarnaast de inflatie ook vergoed wordt door indexatie; er vindt tijdelijk ook een verdubbeling van de inflatievergoeding plaats bij herziening van de canon aan de zogenoemde grondwaardestijging, die grotendeels inflatoir van karakter is.

8. Valste start erfpacht met onjuist waarden

Bij de vestiging van de erfpacht de waarde van grond met opstallen, werken en beplantingen splitsen in een (te) hoge grondwaarde en een (te) lage opstalwaarde; de grondwaardecomponent brengt dan een irreëel hoog rendement op.

9. Geen depreciatie toepassen

Geen of een te laag depreciatiepercentage toepassen terwijl dit bij taxatie van erfpacht al geruime tijd gebruikelijk is en ook in de rechtspraak is aanvaard.

10. Erfpacht als wurgcontract

Op gunstige erfpachtvoorwaarden de erfpacht beginnen, waarbij de voorwaarden in de loop van de tijd gaan knellen en financieel nadelig worden, bijvoorbeeld door 5 jaarlijkse canonherzieningen.

11. Erfpacht met ongunstige koopoptie

Grond onder bestaande huizen verwerven en deze in erfpacht uitgeven tegen op het oog redelijke voorwaarden bij het begin van de erfpacht. Tijdens de erfpacht en bij terugkoop van de bloot eigendom gelden (extreem) ongunstige voorwaarden.

12. Meerwaarde afromen voor de grondeigenaar

De meerwaarde van een locatie, vooral door erfpachter gecreëerd door investeringen van de erfpachter, uitschakelen bij de vergoeding die een erfpachter toekomt; de locatie en wat de locatie eventueel bijzonder was, is en blijft een feitelijk gegeven, dat niet omzeild kan worden. Vaal staan er wel clausules van die strekking in erfpachtvoorwaarden.

13. Vergoeding opstallen bij einde erfpacht beknotten

De zogenoemde ‘bouwkundige waarde’ vergoeden bij de opstalvergoeding, terwijl bouwkundige waarde geen ‘waarde’ is, maar gebaseerd is op kosten en prijzen.

14. Gegoochel met taxatiemethode

De opstalvergoeding beperken tot een ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ van opstallen, werken en beplantingen en geen aandeel in de marktwaarde vergoeden.

15. Eenzijdig waarde aan grond toe rekenen

De meerwaarde van het totaal van grond en opstal eenzijdig toerekenen aan de grond, terwijl de erfpachter doorgaans tijdens de erfpacht de enige investeerder is geweest in en op de grond, de opstallen, werken en beplantingen. De gemeente Amsterdam doet dat ook met (te) hoge buurstraatquotes voor bepaalde (dure) wijken.

16. Alleen hogere grondwaarde doorbelasten

Wel de zogenoemde grondwaarde actualiseren, maar niet gelijktijdig het canonpercentage; zeer nadelig voor de erfpachter als de rente is gedaald.

17. Oneerlijke behandeling kopers

Bij verkoop/inschrijving alleen gunnen aan potentiele kopers, die geen financieringsvoorbehoud maken.

In de 2e druk van mijn boek ’50 vragen over erfpacht’ zal ik hier meer aandacht aan besteden. Ook aan de afdeling in het Burgerlijk Wetboek over oneerlijke handelspraktijken. Lees daarover deze blog.

Gepubliceerde Artikelen