8 juli 2020

17 trucs bij erfpacht

Categorie: Erfpacht

Deze trucs bij erfpacht en vooral ook bij de taxatie van erfpachtgrond en opstallen, zijn nog steeds actueel en kom ik nog steeds tegen in de praktijk.

Het is daarom zinvol in geval van een taxatie van erfpachtgrond een goede taxateur te raadplegen.

Trucs bij erfpacht

1. Onterecht vergoeding vragen aan erfpachter
De erfpachter laten betalen voor wat niet geleverd wordt, bijvoorbeeld laten betalen voor vol eigendom, terwijl slechts een zakelijk recht, dat minder waard is dan vol eigendom, wordt geleverd.

2. Onjuiste grondslag voor canonberekening
Een onjuiste grondslag voor canonberekening kiezen; elke waarde dient eerst gedeprecieerd te worden voor alle beperkingen van de erfpacht, alvorens deze als grondslag voor de canon gebruikt kan worden.

3. Sigaar uit eigen doos voor de erfpachter
Canon berekenen over waarde die is toegevoegd door investeringen van de erfpachter zelf aan de erfpachtzaak.

4. Wegdenken van erfpacht bij taxatie
Ondanks dat is de grond is belast met een recht erfpacht, wordt deze erfpacht weggedacht voor de berekening van de canon; dat is een onredelijk fictie voor de erfpachter.

5. Opstallen wegdenken
Als de grond voorzien is van opstallen, werken en beplantingen, de opstallen moeten worden weggedacht voor de berekening van de aan de grond toe te delen waarde.

6. Opslag bovenop het canonpercentage
Het kiezen van irreële canonopslagen; een onnodige opslag voor ‘administratiekosten’, soms wel 1%,en een buitenproportionele opslag voor ‘risico’ boven de circa 0,5%, terwijl je over grond geen risico loopt omdat de erfpachter overal verantwoordelijk voor wordt gemaakt in de erfpachtvoorwaarden.

7. Meervoudige inflatievergoeding
In veel erfpachtcontracten wordt nog steeds meervoudige inflatievergoeding toegepast: een canonpercentage, waarin een opslag voor de inflatie en voor de inflatierisicopremie is begrepen, waarnaast de inflatie ook vergoed wordt door indexatie; er vindt tijdelijk ook een verdubbeling van de inflatievergoeding plaats bij herziening van de canon aan de zogenoemde grondwaardestijging, die grotendeels inflatoir van karakter is.

8. Valste start erfpacht met onjuist waarden
Bij de vestiging van de erfpacht de waarde van grond met opstallen, werken en beplantingen splitsen in een (te) hoge grondwaarde en een (te) lage opstalwaarde; de grondwaardecomponent brengt dan een irreëel hoog rendement op.

9. Geen depreciatie toepassen
Geen of een te laag depreciatiepercentage toepassen terwijl dit bij taxatie van erfpacht al geruime tijd gebruikelijk is en ook in de rechtspraak is aanvaard.

10. Erfpacht als wurgcontract
Op gunstige erfpachtvoorwaarden de erfpacht beginnen, waarbij de voorwaarden in de loop van de tijd gaan knellen en financieel nadelig worden, bijvoorbeeld door 5 jaarlijkse canonherzieningen.

11. Erfpacht met ongunstige koopoptie
Grond onder bestaande huizen verwerven en deze in erfpacht uitgeven tegen op het oog redelijke voorwaarden bij het begin van de erfpacht. Tijdens de erfpacht en bij terugkoop  van de bloot eigendom door middel van een voorkeursrecht gelden (extreem) ongunstige voorwaarden.

12. Meerwaarde afromen voor de grondeigenaar
De meerwaarde van een locatie, vooral door erfpachter gecreëerd door investeringen van de erfpachter, uitschakelen bij de vergoeding die een erfpachter toekomt; de locatie en wat de locatie eventueel bijzonder was, is en blijft een feitelijk gegeven, dat niet omzeild kan worden. Vaal staan er wel clausules van die strekking in erfpachtvoorwaarden.

13. Vergoeding opstallen bij einde erfpacht beknotten
De zogenoemde ‘bouwkundige waarde’ vergoeden bij de opstalvergoeding, terwijl bouwkundige waarde geen ‘waarde’ is, maar gebaseerd is op kosten en prijzen.

14. Gegoochel met taxatiemethode
De opstalvergoeding beperken tot een ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ van opstallen, werken en beplantingen en geen aandeel in de marktwaarde vergoeden.

15. Eenzijdig waarde aan grond toe rekenen
De meerwaarde van het totaal van grond en opstal eenzijdig toerekenen aan de grond, terwijl de erfpachter doorgaans tijdens de erfpacht de enige investeerder is geweest in en op de grond, de opstallen, werken en beplantingen. De gemeente Amsterdam doet dat ook met (te) hoge buurstraatquotes voor bepaalde (dure) wijken.

16. Alleen hogere grondwaarde doorbelasten
Wel de zogenoemde grondwaarde actualiseren, maar niet gelijktijdig het canonpercentage; zeer nadelig voor de erfpachter als de rente is gedaald.

17. Oneerlijke behandeling kopers
Bij verkoop/inschrijving alleen gunnen aan potentiële kopers, die geen financieringsvoorbehoud maken. Gemeenten mogen dat niet omdat deze gebonden zijn aan het gelijkheidsbeginsel bij vastgoedtransacties.

In de 2e druk van mijn boek ’50 vragen over erfpacht’ (verschenen september 2021) is hier extra aandacht aan besteedt. Ook de afdeling in het Burgerlijk Wetboek over oneerlijke handelspraktijken komt daarin aan de orde. Lees daarover deze blog.